Artigos e Notícias DIREITOS E DEVERES - PAGAMENTO CONDOMÍNIO - PROPRIEDADE DO IMÓVEL - REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL

DIREITOS E DEVERES - PAGAMENTO CONDOMÍNIO - PROPRIEDADE DO IMÓVEL - REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL

 

REFERENTE A UM QUESTIONAMENTO FEITO EM NOSSO SITE SOBRE DIVERSOS ASSUNTOS SEGUE ESCLARECIMENTOS ABAIXO QUE PODEM AUXILIÁ-LOS TAMBÉM:

 

Sobre os seus direitos e deveres a regras gerais: a primeira providência a ser feita é solicitar à síndica cópia da convenção e do regimento interno do condomínio. Ali estão todas as regras aplicáveis ao condomínio, como por exemplo: como e onde deve ser o pagamento das taxas, qual a forma de rateio de despesas, regras de uso das áreas comuns, regra de uso da garagem, como deve ser feita a reforma do apartamento e a mudança etc. Enfim, a convenção e o regimento interno trazem as normas do condomínio.

Também é de bom conversar com a síndica e perguntar se através de Assembleia foi votado algo importante e que não consta na convenção ou regimento interno. Muitas decisões são tomadas em Assembleia sem que se modifique o regimento interno ou convenção, mas que afetam a rotina ou costume do condomínio. Assim, é importante se certificar disso.

Quais os comunicados a serem feitos para a realização da reforma e os horários permitidos para a reforma provavelmente estarão disposto no regimento interno ou, caso não estejam, deve-se solicitar à síndica como proceder. Isso porque cada condomínio tem um costume. Alguns permitem reforma somente em determinados horários, devendo o proprietário entregar cópia do projeto de execução da obra ou outro documento que comprove o que será reformado, se vai ser retirada alguma parede etc. Aliás, deve-se verificar se é permitida a retirada de paredes. Em determinados edifícios não se permite, pois a parede faz parte da sustentação do prédio. Outros permitem a retirada de determinadas paredes.

Alguns direitos e obrigações estão estabelecidos no Código Civil, artigos   1.335, 1.336 2 1.337, os quais cita-se abaixo:

 

Art. 1.335. São direitos do condômino:

I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

 

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

 

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

 

Sugere-se leitura integral dos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil, como também da Lei do Condomínio, que é a Lei nº 4.591/1964. Além, é claro, da convenção e regimento interno do seu condomínio.

 

Com relação à comunicação de propriedade do imóvel: deve ser comunicado sim, à síndica, a mudança de propriedade da unidade. Só que isso não é através de procuração. Deve ser entregue a ela cópia da Matrícula atualizada do imóvel, onde conste o novo proprietário, ou qualquer documento que comprove quem é o novo dono. Caso o imóvel seja locado, o proprietário deve comunicar à síndica para quem foi alugado. É importante esse controle pelo condomínio, de quem é o proprietário, quem é o locador, quem são os moradores etc., para maior segurança do condomínio e de seus moradores, para saber a quem cobrar a taxa de condomínio, a quem ligar em caso de urgência etc.

 

Sobre a regularização do condomínio: todo condomínio deve estar registrado no Cartório de Registro de Imóveis, juntamente com a Convenção.  Além disso o regimento interno deve estar registrados no Registro de Imóveis, caso esteja dentro da Convenção ou, se separado, no Cartório de Títulos e Documentos.. Todas as atas das assembleias também são registradas no cartório de títulos e documentos. Não há obrigatoriedade de se registrar as atas, no entanto é recomendável, e a maioria dos condomínio registram, pois dá publicidade às decisões tomadas em Assembleia e torna possível se reconstruir o livro ata caso haja extravio ou dano.

Veja-se o que dispõe os artigos 1.332 a 1.334 do Código Civil:

 

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III - o fim a que as unidades se destinam.

 

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

 

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

II - sua forma de administração;

III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;

IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

V - o regimento interno.

§ 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.

§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

 

Salienta-se que, caso a Convenção e Regimento Interno não estejam registrados, mas tenham sido aprovadas em Assembleia, as regras valem da mesma forma para os condôminos. O Registro é para que seja oponível contra terceiros.

 

Sobre o pagamento da taxa condominial: o pagamento da taxa do condomínio deve ser feito de acordo com a forma costumeira do condomínio. Vale dizer: de acordo com o que usualmente sempre foi feito. No entanto, salienta-se que é errado usar a conta particular da síndica para recebimento de tais valores ou para pagamentos. Isso pode trazer problemas de prestação de contas e até com a Receita Federal, tanto para ela como para o condomínio.

Se é de costume a síndica receber pessoalmente os valores e isso for difícil para o proprietário, pois mora em outro endereço, deve-se conversar com ela e ver outro modo de efetuar o pagamento. Se ela autorizou a fazer depósito em conta particular dela pode ser feito, apesar de ser errado, pois o condomínio deveria ter uma conta própria.