Artigos e Notícias Regras gerais de aluguéis em 2014

Regras gerais de aluguéis em 2014

1. Introdução

Neste trabalho será apresentado a condições para a tributação e retenção do imposto de renda na fonte sobre os rendimentos de ocorridos em 2014.

2. Rendimento de Aluguéis

Serão classificados como aluguéis os rendimentos de qualquer espécie oriundos da ocupação, uso ou exploração de bens corpóreos, tais como (artigo 49 do RIR/1999):

a) aforamento, locação ou sublocação, arrendamento ou subarrendamento, direito de uso ou passagens de terrenos, seus acréscimos e benfeitorias, inclusive construções de qualquer natureza;

b) locação ou sublocação, arrendamento ou subarrendamento de pastos naturais ou artificiais, ou campos de invernada;

c) direito de uso ou aproveitamento de águas privadas, ou da força hidráulica;

d) direito de uso ou exploração de películas cinematográficas ou de videoteipe;

e) direito de uso ou exploração de outros bens móveis, de qualquer natureza;

f) direito de exploração de conjuntos industriais.

O artigo 53 do RIR/1999 define como aluguéis ou "royalties" todas as espécies de rendimentos percebidos pela ocupação, uso, fruição ou exploração dos bens e direitos, tais como:

a) as importâncias recebidas periodicamente ou não, fixas ou variáveis, e as percentagens, participações ou interesses;

b) os juros, comissões, corretagens, impostos, taxas e remunerações do trabalho assalariado e autônomo ou profissional, pagos a terceiros por conta do locador do bem ou do cedente dos direitos;

c) as luvas, os prêmios, gratificações ou quaisquer outras importâncias pagas ao locador, ou cedente do direito, pelo contrato celebrado;

d) as benfeitorias e quaisquer melhoramentos realizados no bem locado, e as despesas para preservação dos direitos cedidos se, de acordo com o contrato, fizerem parte da compensação pelo uso do bem ou direito locado;

e) a indenização pela rescisão ou término antecipado do contrato;

f) o valor locativo de prédio construído, quando cedido gratuitamente, para uso de terceiros, exceto do cônjuge ou de parentes de primeiro grau (pais e filhos);

g) os juros de mora e quaisquer outras compensações pelo atraso no pagamento dos aluguéis ou arrendamento;

h) os rendimentos provenientes de arrendamento de imóvel rural, ainda que o contrato celebrado refira-se a parceria rural, se o outorgante percebe quantia fixa sem partilhar o risco do negócio (Parecer Normativo CST nº 90/1978);

i) o preço de compra de móveis ou benfeitorias, ou de qualquer outro bem do locador, quando constituir compensação pela anuência do locador à celebração do contrato.

3. Retenção Obrigatória

Quando o locatário for pessoa jurídica e o locador pessoa física, a retenção na fonte sobre rendimentos de aluguéis é obrigatória, mesmo na hipótese do recebimento ser efetuado por intermédio de pessoa jurídica administradora de bens (artigo 631 do RIR/1999). A retenção também é obrigatória quando o imóvel for locado a pessoa física considerada empresa individual, neste caso, quando o valor pago estiver sujeito à tributação de acordo com a tabela progressiva, a pessoa física equiparada a empresa individual deverá efetuar a retenção na fonte.

4. Base de Cálculo

Para fins de incidência do Imposto de Renda sobre os rendimentos de aluguéis de pessoas físicas e na fonte quando pagos por pessoas jurídicas a pessoas físicas, a base de cálculo do imposto é o rendimento bruto, nele não se incluindo (artigo 50 e artigo 631 do RIR/99):

a) o valor dos impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento;

b) o aluguel pago pela locação do imóvel sublocado;

c) as despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento; e

d) as despesas de condomínio.

Esses encargos somente poderão deduzir o valor do aluguel bruto quando o ônus tenha sido exclusivamente do locador, portanto, quando forem pagos diretamente pelo locatário a quem de direito, não poderão ser deduzidos do valor do aluguel recebido.

Exemplo:

Valor do aluguel R$ 6.000,00 (-) Taxa de administração (R$ 500,00) (=) Rendimento bruto R$ 5.500,00 4.1. Imóvel cedido gratuitamente, No caso de imóvel cedido gratuitamente para uso de outras pessoas que não seja o cônjuge ou parentes de primeiro grau (pais e filhos), o proprietário deverá considerar como rendimento tributável, na sua Declaração de Ajuste Anual, a importância correspondente a 10% do valor venal do imóvel, podendo ser adotado o valor constante da guia do IPTU correspondente ao ano-calendário da declaração (§ 1º do artigo 49 do RIR/1999). 4.2. Sublocação. No caso de sublocação de imóvel, considera-se rendimento tributável do sublocador a diferença positiva entre o aluguel recebido do sublocatário e o aluguel pago ao locador (proprietário do imóvel).

5. Forma de Tributação

Os rendimentos de aluguéis percebidos por pessoas físicas sujeitam-se:

a) ao desconto do imposto na fonte, quando pagos por pessoas jurídicas;

b) ao recolhimento mensal obrigatório do imposto (carnê-leão), quando pagos por pessoas físicas ou por fontes situadas no Exterior (pessoas físicas ou jurídicas).

5.1. Deduções A legislação do Imposto de Renda

Permite, as seguintes deduções para efeito de determinar a base de cálculo do imposto sobre rendimentos de aluguéis:

a) dependentes;

b) pensão alimentícia;

c) contribuições pagas pelo contribuinte à Previdência Social da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios.

Vale ressaltar que poderão ser exigidos os comprovantes de pagamento de pensão alimentícia e contribuição previdenciária. (§ 6º do artigo 38 e artigo 50 da Instrução Normativa SRF nº 15/2001).

6. Cálculo do Imposto

O artigo  da Lei nº 11.482/2007 apresenta a tabela progressiva a ser aplicada sobre os rendimentos recebidos por pessoa física. A determinação legal prevê que os rendimentos pagos entre janeiro e dezembro de 2014, devemos utilizar a tabela abaixo. Os rendimentos mensais decorrentes de aluguéis pagos por pessoas jurídicas à pessoas físicas será calculado mediante a aplicação da tabela progressiva vigente no mês do pagamento (artigo 631 do RIR/1999).

BASE DE CÁLCULO ALÍQUOTA PARCELA A DEDUZIR DO IMPOSTO Até R$ 1.787,77 Isento - De R$ 1.787,78 até R$ 2.679,29 7,5 % R$ 134,08 De R$ 2.679,30 até R$ 3.572,43 15 % R$ 335,03 De R$ 3.572,44 até R$ 4.463,81 22,5 % R$ 602,96 Acima de R$ 4.463,81 27,5 % R$ 826,15 Valor por dependente: R$ 179,71

No ano-calendário de 2015, o imposto de renda a ser calculado utilizará a seguinte tabela progressiva mensal: (MP nº 644/2014):

BASE DE CÁLCULO ALÍQUOTA PARCELA A DEDUZIR DO IMPOSTO Até R$ 1.868,22 Isento - De R$ 1.868,23 até R$ 2.799,86 7,5 R$ 140,12 De R$ 2.799,87 até R$ 3.733,19 15 R$ 350,11 De R$ 3.733,20 até R$ 4.664,68 22,5 R$ 630,10 Acima de R$ 4.664,68 27,5 R$ 863,33 Valor por dependente: R$ 187,80 6.1. Vencimento e código O Imposto deve ser recolhido até último dia útil do segundo decêndio do mês subseqüente ao de ocorrência do fato gerador (artigo 70, da Lei nº 11.196/2005), sob o código de DARF 3208.

8. Condomínio

No caso de imóvel pertencente a mais de uma pessoa física, o Imposto de Renda na Fonte será calculado de forma individual, ou seja, sobre o rendimento mensal que for atribuído a cada um dos condôminos. A proporção deve ser mencionada em cláusula contratual, devendo ser mencionado o CPF de cada beneficiário do rendimento.

9. Cônjuges

Os rendimentos comuns decorrentes de imóvel pertencente aos cônjuges poderão ser tributados por uma das seguintes formas (artigo 4º da Instrução Normativa SRF nº 15/2001):

a) proporcionalmente, à parte que cada um detiver, ou seja, 50% (cinqüenta por cento) dos rendimentos para cada cônjuge;

b) em conjunto, em nome de um dos cônjuges.

10. Pessoa Física com Vários Imóveis

Na hipótese de várias unidades imobiliárias, pertencentes a uma só pessoa física, serem locadas a uma só pessoa jurídica, a base de cálculo do Imposto de Renda na Fonte corresponderá ao montante dos pagamentos efetuados em cada mês, independentemente do valor atribuído a cada imóvel, tendo em vista o disposto no § 2º do artigo 620 do RIR/1999.

11. Empresa Administradora

Os imóveis locados que estão sob administração de empresas especializadas, ou seja, meras procuradoras recebem em nome da pessoa física locadora o rendimento de aluguel pago pela pessoa jurídica locatária. A beneficiária do rendimento é a pessoa física proprietária do imóvel, devendo, por isso, a fonte pagadora indicá-la no respectivo comprovante de rendimentos pagos e de retenção na fonte.

12. Locador do Exterior

Os rendimentos auferidos por residentes ou domiciliados no Exterior decorrentes de aluguéis de imóveis sujeitam-se à tributação na fonte mediante aplicação da alíquota de 15%, excetuando-se a hipótese do beneficiário residir em país com o qual o Brasil mantém acordo para evitar a dupla tributação.

De acordo com o artigo 721 do RIR/1999, a retenção do Imposto de Renda sobre aluguéis de imóveis pertencentes a residentes no Exterior compete ao procurador; nesse caso, a fonte pagadora somente efetuará a retenção se o beneficiário residente no Exterior não mantiver procurador no Brasil. O imposto deverá ser retido por ocasião do pagamento, remessa, crédito, emprego ou entrega dos rendimentos, competindo ao procurador a incumbência de reter o imposto (artigo 865, inciso I, do RIR/1999). O imposto deverá ser pago na data da ocorrência do fato gerador por meio de DARF, utilizando-se o código 0473.

13. Depósitos Judiciais

Caso o locatário deposite em juízo os aluguéis, tal fato não implica a obrigação de reter o Imposto na Fonte se o locatário for pessoa jurídica, nem de recolher o imposto mensal no carnê-leão se o locatário for pessoa física, porque somente quando liberados os depósitos pela autoridade judicial estará configurada a disponibilidade econômica ou jurídica do rendimento e, conseqüentemente, ocorrerá o fato gerador do imposto, observado o seguinte (artigo 640 do RIR/1999):

a) os rendimentos recebidos acumuladamente serão tributados, pelo total, no mês em que ocorrer o efetivo recebimento;

b) para fins de determinação da base de cálculo do imposto, além das deduções mencionadas, poderão ser deduzidas as despesas com ação judicial necessárias ao recebimento dos rendimentos, inclusive com advogados, se tiverem sido pagas pelo contribuinte, sem indenização.

14. Dispensa da Retenção

Fica dispensada a retenção de imposto de renda, de valor igual ou inferior a R$ 10,00 incidente na fonte sobre rendimentos que devam integrar a base de cálculo do imposto devido na Declaração de Ajuste Anual. (§ 2º do artigo 16 da Instrução Normativa SRF nº 15/2001)

15. Exemplo

Uma determinada pessoa física, recebeu diretamente de pessoa jurídica no mês de fevereiro de 2013, a título de aluguel referente a janeiro de 2014, a importância de R$ 5.000,00, conforme contrato firmado entre as partes. Valor do aluguel: R$ 5.000,00 Número de dependentes: 1 Rendimento bruto mensal R$ 5.000,00 (-) 1 Dependente (R$ 179,71) (=) Base tributável R$ 4.820,29 IRF: R$ 4.820,29 x 27,5% R$ 1.325,58 (-) Parcela a deduzir (R$ 826,15) (=) Imposto de renda R$ 499,42

Fundamentação Legal: Os citados no texto.

ECONET EDITORA EMPRESARIAL LTDA

 

 

FONTE: http://vitorpecora.jusbrasil.com.br/artigos/122419424/regras-gerais-de-alugueis-em-2014